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地王疯狂显示经济复苏前景

地王疯狂显示经济复苏前景 2009-7-2 晶报 房地产只经历大半年的宏观调控煎熬,很快落入又一场春梦。具有标志意义的北京广渠路15号地块,以40.6亿元人民币的成交价、每平米16240的楼面价,成为双料地王。 2007年地王频现的疯狂,往日重现。岂止北京,深圳、上
2009-07-03  作者:admin 来源:互联网

地王疯狂显示经济复苏前景

2009-7-2 晶报

房地产只经历大半年的宏观调控煎熬,很快落入又一场春梦。具有标志意义的北京广渠路15号地块,以40.6亿元人民币的成交价、每平米16240的楼面价,成为双料地王。

2007年地王频现的疯狂,往日重现。岂止北京,深圳、上海等地的楼市全部陷入疯狂之中,上海截止6月26日的一周,商品房均价创出每平米16800元的天价,房荒说卷土重来,上海库存房只能支撑一个多月,到时会陷入无房可卖的窘况。

面粉再次贵过面包,中国经济复苏、中国地方财政收入再次系于房地产一身。如果情况持续,我们会见证以下场面。

第一,高房价时代卷土重来。
高地价是高房价的源头之一,如此高的地价,说明房价回到2007年房价疯狂上涨的时代。笔者最近听到的市场人士分析,中国大城市房地产溢价应该论,港台温州投资客炒高论等种种论调重现江湖,房地产企业在给自己寻找道德、心理与市场安慰。毋庸置疑,从今年4月以后投资客的急剧增加,使得房地产纳入资本市场范围,而脱离了普通商品的范围。通胀预期上升,还将推高房价,直到货币政策与税收政策真正发生变化。

第二,高房价相当于对购买普通商用房者征收高税费。房地产消费是双刃剑,不能过度使用,既能在短期内拉动经济,也会挤占其他行业的生存空间。
以北京、上海等地如此之高的房价,这样的城市相当于给实体经济加了一道特种附加费,对于这些城市的居民与企业而言,除非能获得与房地产投资相当的的暴利才能负担得起如此之高的费用。怪不得这么多城市要争抢金融中心,如果仅仅成为小商品中心、物流中心,只能获得行业平均利润的企业,如何支付得起如此之高的房价呢?
通过土地这道门槛,这些城市把除了暴利或者国家给予土地补贴的企业之外的所有实体企业,挡在了门外,这些城市因此失去了企业这一最重要的税收之源。

第三,推高房价相当于给地方财政与开发商隐性补贴。最近股市房地产板块的疯狂上涨,是房地产企业“不差钱”的形象注脚,房地产企业有三股资金活水,首先是信贷:在2009年3月份这短短的一个月里,瑞安房地产、绿城中国等七家大型的房地产企业分别获得了各大银行授信的总额超过850亿元;其次是资本市场,在资本市场的增发融资增加了房地产企业的资金实力;其次是预售款,一些房地产开发商以首付一成代付一成的优惠条件,诱惑投资者进入楼市。
地价如此抬升,将大大缓解地方政府的财政困难,新一轮资金狂潮稀释了货币含金量,购房者为缓解财政困难作出了巨大贡献,他们有可能成为炮灰。

值得警惕的是,在楼市节节上升的艳阳天,房地产的出租情况并不好,收入房价比、租售比依然显著偏低。从深圳住宅目前租售比可见一斑——现在深圳相当比例的住宅租售比(房子的单月租金和房价总额的比值)在1:300以上,超过1:400也大有“盘”在,而国际公认的警戒线是1:250,按照通常标准,这一租售比足以吓退大多数投资者。

在资金和政策推动下,我们会看到大型房地产公司垄断、圈地、资产化、再圈地的一幕。可以肯定的是,急速疯狂的时间越短,未来发展的空间也就越小。

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